マンション購入に頭金は必要?【借入可能額内ならなくてもOK!】

マンション購入に頭金は必要なし

「マンション購入に頭金なくても大丈夫?」

そんな悩みや不安、あなたは持っていませんか?

住宅ローンの指南書などでは、「不動産を購入する時には、頭金は1割〜2割が必要!」

とずっと言われてきました。それがずっと言われ続けてきたので、多くの人は、

「頭金がないと、マンション購入できませんよね?」

と悩むのです。

そして、その指南書には

「頭金がない状態でマンションを買うなんて無謀すぎる!」と異議が唱えられているので、余計に不安になるわけです。

こんな感じで言われると、誰だって不安になりますよ。でも、大丈夫です。

私が不動産営業を10年以上に渡って経験してきましたが、頭金1割どころか、50万、10万円、3万円といった頭金でマンション購入してきた人、たくさんいましたからね。

中には0円の人も!

私がマンションを販売してきた経験を踏まえて、頭金がなくてもマンション購入は全く問題がない理由を解説します。

頭金がなくてもOKな理由

頭金がなくてもOKな理由

頭金がなくてもOKな理由は、単純に

「頭金0円でも銀行はお金を貸してくれるから」です。

頭金0円でも銀行は住宅ローンを貸してくれるのに、あえて頭金1割〜2割にしなきゃと考えるのは、時間とお金がもったいないですよね?

せっかく頭金ゼロでも貸してくれるんであれば、ぜひその話に乗るべきでしょう!

昔は頭金2割必要だった

実は、バブル期の30年前は「頭金は2割」必要だったんです。

バブルの頃は、民間銀行では変動金利しかなく、その変動金利の金利が高かったので、住宅ローンを使うとなれば、長期固定金利の住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)しかなかったのです。

その住宅金融公庫が融資条件に「物件価格の8割まで」という規定を設けていたため、必然的に頭金が2割必要だっのです。

参考までに、物件価格を3000万円とした時、バブル時の金利4%と、現在の変動金利0.5%で購入した場合の比較をしてみました。

前提条件

  • 物件価格:3000万円
  • 返済年数:35年
  • バブル期の金利(固定金利):4%
  • 現在の金利(変動金利):0.5%
  バブル期(4%) 現在(0.5%)
頭金 600万円 なし
借入額 2,400万円 3,000万円
毎月の返済額 10.6万円 7.7万円
総返済額(35年) 4,463万円 3,270万円
支払利息(35年) 2,063万円 270万円

バブル期(4%)の場合、頭金2割を入れても、毎月の返済額は10.6万円

それに対し、現在(0.5%)の変動金利の場合、頭金が0円でも、毎月の返済額は7.7万円です。

昔は頭金を入れないと、毎月の返済額が抑えられなかったのに対し、現在は金利が低いため、頭金がなくとも、毎月の返済額が低いので、頭金がなくてもOKというわけです。

銀行が決める借入可能額内なら0円でOK

もちろん、頭金が0円でいいからと言って、物件価格に関係なく、銀行が住宅ローンを融資してくれるかといえば、それはNOです。

頭金0円でOKなのは、銀行が融資する際に決める借入可能額の範囲内なら、なくても大丈夫という意味です。

銀行が決める借入可能額は、通常、審査金利と返済負担率によって決まり、この審査金利と返済負担率は、それぞれの銀行や住宅ローンを借り入れる人の属性(年収や職業など)によって変わってきます。

住宅ローンの借入可能額はどう決まる?住宅ローンの借入可能額はどう決まる?【年収別にまとめてみた】

例えば、年収500万円の正社員で、審査金利(4%)と返済負担率(40%)とする銀行の場合、35年返済での借入可能額は、3,764万円です。

この3,764万円の範囲内であれば、頭金がなくても大丈夫というわけです。

もちろん、マンション購入には、諸費用がかかります。諸費用分の資金が不足するなら、諸費用分を考慮した金額が、購入価格となります。

例えば、中古マンションで諸費用を物件価格の8%と考えた場合

3,764万円(借入可能額)÷1.08=3,485万円(物件価格)

物件価格が3,485万円の時、諸費用は279万円で、合計金額が3,764万円になります。この場合、借入可能額内なので、頭金0円でも大丈夫となります。

注意①
審査金利や返済負担率は、銀行の審査基準によってそれぞれ変わり、職業(経営者や個人事業主)などによっても、最終的には借入可能額は変わってきます。
注意②
借入可能額に入れられる諸費用の範囲は、銀行によって変わります。

頭金が必要となる場合は?

前項でも伝えましたように、借入可能額内なら、頭金が0円でも購入ができます。

しかし、年収500万円の人が、5000万円の物件を購入するのは、借入可能額を超えることになり、購入ができません。

5000万円の中古マンションを購入する場合には、1650万円以上の頭金がないと購入できない計算になります。

つまり、購入する人の年収や属性によって借入可能額が決まる結果、物件の価格次第では、頭金が必要になったり、0円になったりもするわけです。

そのため、購入を検討している物件があり、頭金0円で購入したいのなら、借入可能額を予算の上限として、物件を絞ることになります。

どんな場合でも、頭金は2割必要というわけではなく、また、一律に頭金が0円で大丈夫というわけではないことに注意が必要です。

頭金0円でも貯金0円にはしない!

改めていうまでもないことですが、頭金が0円でもマンション購入はできますが、購入した後の貯金額が0円だと、何かあった時のトラブルに対処ができません。

例えば、中古マンションであれば、給湯器が壊れてしまい、修理が発生し、出費がかさむ状況になった場合などです。(新しい住まいに引っ越しするための費用も必要ですね。)

不測の事態が発生した場合に、資金がまったくないと、トラブルに対処できません。

したがって、購入後の貯金額は、ある程度あったほうが好ましいです。

一般的な目安として、毎月の生活支出の3ヶ月〜6ヶ月分の貯金があると、最低限、対処ができると思われます。

頭金は0円でもいいですが、貯金0円は、なるべくなら避けた方が好ましいです。

頭金がないと無謀なの?

頭金がないと無謀なの?

銀行は余裕を持って貸付している

住宅ローン指南書やネット上の住宅ローン関係記事では、頭金がない購入に対して、

  • 「頭金がないなんて、無謀すぎる!」
  • 「頭金なしは非常に危険です!」

といった指摘が目立ちます。

でも、この指摘はハッキリ言って意味がありません。

冒頭でも伝えましたが、借入可能額内であれば、頭金はなくとも、銀行が住宅ローンを融資してくれるわけですからね。

逆に、銀行がフルローンで貸してくれる恩恵を受けなければ、非常にもったいないですよ。

例えば、先ほどの年収500万円の正社員で返済負担率を試算してみます。

審査金利(4%)と返済負担率(40%)とする銀行の場合、35年返済での借入可能額は3,764万円です。

3,764万円を頭金なしで変動金利(0.5%)でフルに借り入れた場合、毎月の返済額は9.7万円。年間の返済負担率で見てみると・・・

9.7万円×12ヶ月÷500万円×100=23.4%(年間の返済負担率)

一般的に返済負担率が25%以下になれば、問題ない負担率とされています。返済負担率23.4%なら、頭金なしでフルローンで借りても、全く問題がないことがわかりますよね。

頭金はあればあるほどいい?

もちろん、頭金を入れれば入れるほど、借入金額は下がります。その結果、返済負担率も下がりますので、頭金はあればあるほど好ましいわけです。

しかし、そんなことを言ったら、頭金をどんどん増やしていき、現金で購入したほうがリスクがないことになります。こうなると、住宅ローンそのものを否定することになります。

前記の試算通り、余裕を持った返済負担率で、銀行は住宅ローンを貸付しているわけです。

「頭金なしはダメ!」と指摘するのは、過度に不安を煽っていることに他なりません。

そういうわけで、住宅ローン指南書などの「頭金は○割必要!」という指摘は、無視しても大丈夫なのです。

頭金を貯めるまでの家賃や時間が無駄

頭金がないと物件が買えない場合は、頭金の資金を貯める必要があります。

しかし、フルローンで購入できるのに、家賃を支払い頭金を貯める場合には、生涯の住宅費で考えると、頭金を貯めるリスクが生まれます。

例えば、家賃10万円を支払っている人が3000万円のマンションを購入する場合を考えてみます。(①・②・③ともに全期間固定金利1.7%)

①すぐに3,000万円を全額借り入れて(35年返済)で購入

②3年間で300万円貯める。3年後に借入2,700万円(35年返済)で購入

③3年間で300万円貯める。3年後に借入2,700万円(32年返済)で購入

①の場合、毎月の返済額は9.5万円で、35年間の返済総額は3,982万円です。

②の場合、毎月の返済額は8.5万円で、35年間の返済総額は3,584万円です。住宅ローン返済額で見ると、①よりも少ないです。しかし、生涯における支払った住宅費で考えると、

36ヶ月×10万円(3年間の家賃)+300万円(頭金)+3,584万円(返済総額)=4,244万円です。

生涯の住宅費で考えると、②よりも①の方が、262万円少ないです。

③の場合も同様です。毎月の返済額は9.1万円で32年間の返済総額は3,502万円です。しかし、生涯における支払った住宅費で考えると、

36ヶ月×10万円(3年間の家賃)+300万円(頭金)+3,502万円(返済総額)=4,162万円です。

生涯の住宅費で考えると、②のケースと同じく、③よりも①の方が、180万円少ないです。

こうやって、一生涯に支払う住宅費で考えると、頭金なしですぐに購入した方が、支払うコストが低いことがわかります。

頭金を貯める時間のみならず、お金も無駄だということがわかりますね。

「頭金がないと危険!」「頭金ゼロなんて無謀すぎる!」という指摘が根拠がないどころか、不安を煽った末に、むやみに、あなたの住宅コストを増やしている真実には、本当に驚きますよね。

マンション購入に頭金はなしでOK!のまとめ

マンション購入に頭金はなしでOK!のまとめ

マンション購入には頭金がなくても大丈夫な理由、わかってもらえましたか?

もちろん、頭金があれば、借入金額が少なくなりますので、あればあるほど越したことはありません。

しかし、頭金がないと言ったからって、特段、嘆く必要はないのです!

頭金がなければ、借入可能額の範囲内で、予算を組めばいいだけのことですから。

もし、頭金がなくてもマンションが買えることがわかっているのに、頭金がないことに不安を感じるようなら、ぜひ本記事を読み、不安を払拭してください。

現に、頭金ゼロで購入している人も、たくさんいますのでね!

その点も踏まえて、ぜひ安心してマンション購入を検討してくださいね。

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