フラット35から借り換えするなら変動金利【数百万円のおトクに!】

中古マンション購入の7つのメリット

  • 「フラット35で借りていたけど、固定は金利が高いな・・・」
  • 「固定で借りてたけど、毎月の返済をもっと軽くしたい・・」
  • 「固定だと安心だけど、低い変動金利も魅力的だなー」
  • 「変動金利って不安だけど、でも利息を考えると・・・」

借入当初は、固定金利の方が安心だと思っている人って多いです。

しかし、返済を続けていくうちに、一向に変わる気配のない変動金利に関心を持つようになった人もそれなりにいます。

私だって不動産の仕事を始めた当初は、固定は安心で、変動は危険と思っていた時期がありましたからね。

普通の人は、住宅ローンを組むなんて、人生で1回か2回あるかないかくらいですから、借りるときに金利が変わる変動金利に不安を持つのは当たり前です。

でも、借りた後しばらく経って

「あれ? 変動金利って思ってるほど怖くないんじゃないの?」

「ああ、固定の利息ってかなり多いよー」

って思うわけですよ。

なにせ金利1%違うだけで、30年返済で3000万円借りると、数百万円の差となるわけですから、そりゃ金利を見直したいと思うのも、もっともです。

変動金利は、急上昇する可能性があるから危険と言われつつも、20年以上変わっていませんから、当然ですね。

それどころか、適用金利はますます低くなっていく一方です。

適用金利が史上最低の今現在、金利が低いメリットを使わずに、いつ使うのか?って話ですよ。

そこで、フラット35から変動金利に借り換えを考え始めたあなたに、変動金利の良さを知ってもらいたいと思い、記事としてまとめました。

変動金利なんて怖くないねーということを理解してもらい、借り換えで数百万円トクする実感をわかってもらえれば幸いです。

フラット35と変動金利、借り換えるならどっち?

借り換えるならどっち?

フラット35か変動金利か、借り換えでどっちの金利を選ぶべきかは、個々人の好みによって変わってきます。

端的に言えば、何を最優先して考えるかで変わってくるわけですね。

その最優先事項とは、大きく分けて2つです。それは「金利上昇リスク」「利息負担リスク」です。

この2つのリスクを天秤にかけ、借り換えでどっちを選ぶのか、最終的には、あなたの嗜好で決めることになります。

「金利上昇リスク」を避けたい人→フラット35

フラット35は、金利が変動しないため、金利が上昇するリスクを考えずにすみます。金利が上昇した時の不安に怯えなくていい安心感が最大のメリットですね。

フラット35では、金利が借入期間にわたって確定しているため、毎月の返済額は変わることはありません。借入期間にわたって、返済計画が立てやすいので、わかりやすいとも言えます。

一方で、変動金利は、その名の通り、日銀の政策金利に連動しますから、将来、金利が変わる可能性があります。

金利が変われば、毎月の返済額も変わってきますから、将来の返済計画に影響が出てくることもあります。

このように、もし将来の返済計画に支障が出てくると困るというのであれば、フラット35を選ぶべきかと思います。

ただし、巷では、金利が上昇リスクがあると言われている「変動金利」ですが、残念ながら、この20年間、ずっと2%台を推移したまま、実はほとんど変わっていません。

金利が上昇するリスクがあると言われている割には、金利って上昇していないんですね。2006〜08年頃に、ミニバブルと呼ばれた時期がありましたが、その一時期ですら、上がった金利は0.5%ほどでしたから。

仮にこれからバブルが起きても、金利が上昇するリスクって、そんなに大きくないように思えます。巷で数%上昇するシュミレーションとかありますが、ハッキリ言って現実的ではありません。

「利息負担リスク」を避けたい人→変動金利

一方で、フラット35は、変動金利に比べて、借入(借り換え)当初から金利が高いため、毎月の返済額が増えるという難点もあります。

フラット35と変動金利とでは、借り換え金額にもよりますが、毎月の返済額の差は数千円〜数万円になります。

毎月の返済額が増えると、元金返済は進みません。借入期間にわたった総返済額も、フラット35の方が多いです。(後述のシュミレーションも参考に)

巷の書籍やネットの記事では、フラット35(長期固定)で借りた場合の借入当初に負担する利息負担の差を記載した比較って、ほとんど見かけません。

一般に、フラット35は金利上昇リスクがないことは良く言われますが、利息負担が大きいことはあまり言われません。

例えば、2500万円を30年返済で借り換えしたとき、変動金利0.5%と固定金利1.5%とした場合の金利差で考えた時、初回の支払額の内訳は以下の表の通りです。

  毎月の返済額 利息 元金
変動金利(0.5%) 74,797円 10,416円 64,380円
固定金利(1.5%) 86,280円 31,250円 55,030円

毎月の返済額は1万円ちょっとしか変わらないけど、余分に支払う利息は2万円以上変わるんですよ。

そして、元金の返済は変動金利のほうが多いため、元金返済も進みやすいわけですね。

これは、固定に比べて、元金を減るのが早いので、いわば、金利を下げることで、繰り上げ返済が進んでいるともとれるわけですね。

こうした利息負担リスクを避けたい人にとってみれば、金利の選択は、変動金利を選んだほうがいいということになります。

じゃあ、どっちを選ぶ?

いずれのリスクを優先させたいのかによって、フラット35か変動金利か、どっちを選ぶのかが決まってきます。

例えば、住宅ローンの他に、教育費や趣味などへの支出が多く、もしくはこれから多く発生するようであれば、毎月の返済額を抑えるためには、フラット35よりも変動金利のほうが得策です。

また、フラット35と変動金利との毎月の差額を貯めていき、貯蓄や投資に回し、将来金利が上昇した時に自ら充てていきたいという人であれば、変動金利のほうがいいです。

一方、フラット35を選択して、毎月数万円増えた返済額ても、生活収支に余裕があり、また、総返済額が数百万円増えたとしても、それは不安を解消するための掛け捨ての保険代として捉えられるなら、フラット35を選んだ方がいいのでしょう。

変動金利に向いている人は?

変動金利に向いている人は?

そうは言っても、変動金利が怖いという人もいます。

そんな方に向けて、変動金利が向いている人をまとめてみましたよ。

  • 変動金利の仕組みがきちんとわかっている人
  • 長期固定金利はギャンブルであると思える人
  • 金利が上昇を前向きに捉えられる人
  • 変動と固定との総返済額の差がもったいないと思う人

以下、補足説明します。

変動金利の仕組みがきちんとわかっている人

変動金利の仕組みがきちんとわかっていれば、過度に恐れることはないはずです。

例えば、以下のようなことです。

  • 変動金利は日銀の金融政策の影響を受ける
  • 変動金利の金利見直しは毎年4月1日と10月1日
  • 4月1日に見直される→7月〜12月の金利に影響
  • 10月1日に見直される→1月〜3月の金利に影響
  • 金利が上昇しても、返済額の見直しは5年毎(5年ルール)
  • 返済額を見直しされても返済額はそれまでの125%まで

また、金利上昇の要因を以下のように考えられると、変動金利を怖がることはないと思います。

  • 現在の景気から考えて、日銀が利上げをする可能性は低い
  • 利上げあっても0.2%程度
  • 少子高齢化が進むから金利急上昇は考えにくい
  • 1年で日銀が1%も利上げするのは到底考えられない

こんなふうに考えられる人は変動金利で問題ないと思います。きちんと考えられた上で、金利が急上昇しても、考えた上での選択なので、冷静に対処することができるからです。

逆に、金利上昇のニュースにビクビクしてしまうような人は、変動金利に向いていません。

利息負担は大きいですが、フラット35のように長期固定金利のほうがこころ穏やかに過ごせます。

長期固定金利はギャンブルであると思える人

金利が上昇する局面というのは、景気が上向いている状況です。

この景気が良くなる可能性は、残念ながら完全に否定はすることはできません。

将来、何かしらの良い要因によって、景気が上向く可能性は否定できず、また政府や日銀は景気をよくしようとして、政策を行なっているわけですから、その可能性を完全にゼロとするのは、無理があります。

しかし、景気が良くなる可能性の確率を高いか低いかで考えた場合、その確率を低いと考えるならば、金利上昇の確率は低くなります。

この結果、金利上昇という低い確率を選ぶことは、当たる確率が低い選択肢ともいえ、つまり、フラット35(長期固定金利)を選ぶことは、当たりが少ないものに当たると思い大きな賭けをしているギャンブルとも捉えられるわけです。

もちろん、これは確率の期待値で考えた時の結果であり、景気が良くなる確率が高いと考えれば、逆の結果になります。

金利が上昇を前向きに捉えられる人

金利が上がる状況は、物価も上がる状況であり、給与も上がるだろうと、前向きに捉えられる人は変動金利向きです。

逆に、景気が良くなり、自分以外の会社では給料が上がっているが、自分の給料だけは上がらないと考える人は固定金利向きですね(笑)

公務員の方の場合、給料は景気に変動しませんので、給料が増えないと思われる場合には、長期固定のフラット35の方が良さそうです。

しかし、通常の民間企業の場合、業績に応じて、賞与が支払われることも多いですので、そうした場合には、変動金利を選んでも、返済額の増加に対応できそうです。

もちろん、自分だけの給料が上がらなかったら、転職することで給料をあげることもできますので、別の方法で給料をあげられると考えられる人は、変動金利が上昇しても対処できる思考の持ち主です。

変動と固定との総返済額の差がもったいないと思う人

フラットを選んだけど、やっぱりお金がもったいないと思う人は、変動金利を選択するべきかと思いますね。

具体的なシュミレーションは次項で述べますが、今現在、フラット35に借り換えしたとしても、変動と固定との返済総額の差は、数百万円に上ります。

この数百万円ってかなり大きいのではないでしょうか?

フラット35に借り換えした後に、変動金利に借り換える方法もできなくはありませんが、一度に済ませておいたほうが、コスト的には安くすみます。

返済総額の差を見て、もったいないと思うなら、変動金利を選んだ方がベターです。

どれくらいお得になるのかシュミレーション

どれくらいお得になるのかシュミレーション

以下、2019年3月現在の某ネット銀行(0.457%)変動金利で借り換え、金利が変わらない前提を想定しています。

借り換え前後の条件で、毎月の返済額と総返済額で、どれくらい金額が変わるのか比較してみますね。

2009年(10年前)3%で3000万円借入

借り換え前

  • 全期間固定金利:3%(35年・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:25年
  • 現在の残高:2,440万円
  • 毎月の返済額:11万5千円

借り換え後

  • 変動金利:0.475%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:25年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資事務手数料):73万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(25年)
借り換えしない(25年) 11万5千円 3,475万円
借り換えする(25年) 8万5千円 2,583万円

毎月の返済額は、3万円、負担が軽くなります。そして、25年間の総返済額の差額は892万円。借り換えの諸費用を引き、得た利益(メリット)は819万円です。

819万円って、お子さんの教育資金や将来の修繕費を考えた時には、それらの原資になりうる金額です。

フラット35(1.22%)で借り換え時の比較

フラット35(1.22%)で借り換えた時には、メリットは568万円でした。

819万円ー568万円=251万円(変動とフラット35の差)

今現在、同じ借り換えをしても、変動とフラットとでは、251万円の差があり、かなり大きい金額がわかります。

2011年(8年前)に2.55%で3000万円借入

借り換え前

  • 全期間固定金利:2.55%(35年・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:27年
  • 現在の残高:2,528万円
  • 毎月の返済額:10万8千円

借り換え後

  • 変動金利:0.475%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:27年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資手数料):78万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(27年)
借り換えしない(27年) 10万8千円 3,500万円
借り換えする(27年) 8万2千円 2,688万円

毎月の返済額は、2万6千円、負担が軽くなります。そして、27年間の総返済額の差は812万円。諸費用を引いた借り換えで得た利益(メリット)は734万円です。

この734万円も先ほどと同じく、お子さんの教育資金などの原資になりうる金額です。

フラット35(1.22%)で借り換え時の比較

フラット35(1.22%)で借り換えた時には、メリットは453万円でした。

734万円ー453万円=281万円(変動とフラット35の差)

今現在、同じ借り換えをしても、変動とフラットとでは、281万円の差があり、かなり大きい金額がわかります。

2014年(5年前)に1.8%で3000万円借入

借り換え前

  • 全期間固定金利:1.80%(35年・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:30年
  • 現在の残高:2,678万円
  • 毎月の返済額:9万6千円

借り換え後

  • 変動金利:0.475%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:30年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資手数料):79万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(30年)
借り換えしない(30年) 9万6千円 3,467万円
借り換えする(30年) 7万9千円 2,866万円

毎月の返済額は、1万7千円、負担が軽くなります。そして、30年間での総返済額の差は601万円。諸費用を引いた借り換えで得た利益(メリット)は522万円です。

一般的なマンションであれば、フルリフォームをした時の代金に相当する金額です。将来、このくらいの原資があれば、住む家は変えずに、引き続きマンションに住めそうです。

一般的な戸建でも、これだけの原資でリフォームできれば、30年後も快適に住めます。

フラット35(1.22%)で借り換え時の比較

フラット35(1.22%)で借り換えた時には、メリットは189万円でした。

522万円ー189万円=333万円(変動とフラット35の差)

今現在、同じ借り換えをしても、変動とフラットとでは、333万円の差があり、かなり大きい金額がわかります。

2004年(15年前)に3.1%で3000万円借入(住宅金融公庫)

借り換え前

  • 全期間固定金利:3.1%(35年返済・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:20年
  • 現在の残高:2,093万円
  • 毎月の返済額:11万7千円

借り換え後

  • 変動金利:0.475%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:20年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資手数料):64万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(20年)
借り換えしない(20年) 11万7千円 2,811万円
借り換えする(20年) 9万1千円 2,190万円

毎月の返済額は、2万6千円、負担が軽くます。そして、15年間の総返済額の差は620万円。諸費用を引いた借り換えで得た利益(メリット)は556万円です。

先ほどと同じく、一般的なマンションであれば、フルリフォームをした時の代金に相当する金額です。将来、このくらいの原資があれば、住む家は変えずに、引き続きマンションに住めそうです。

一般的な戸建でも、これだけの原資でリフォームできれば、しばらくは快適に住めます。

フラット35(1.22%)で借り換え時の比較

フラット35(1.22%)で借り換えた時には、メリットは388万円でした。

620万円ー388万円=232万円(変動とフラット35の差)

今現在、同じ借り換えをしても、変動とフラットとでは、232万円の差があり、かなり大きい金額がわかります。

フラット35から変動金利へおすすめできる理由

おすすめできる理由

前項で試算しましたように、フラット35と変動金利の目に見える大きな違いは、総返済額が異なることです。

変動金利の魅力は、フラット35に比べて、金利が低いので、利息負担が軽くなる。結果として、毎月の返済額が抑えられます。

とは言え、金利上昇リスクが怖い人もいるはずです。

しかし、金利が上昇するなんて、誰も予測できませんし、予測できないことに時間を割くのはやるだけ無駄です。

このご時世で、金利が急上昇する可能性は今のところ、低いから、金利が低いうちに借入残高を減らしておくべきと、割り切って返済していけばいいわけです。

そういう感じで、きちんと現実を受け入れていく人の方が、残高を早く減らしていけます。

金利なんていつ変わるのか、わかりません。

わからないなら、そのまま、わからないままにしておけばよいのです。わからないものに対して、無理に危険と決めつけるのはよくありませんよ。

もし20年後、金利が上がったとしても、変動金利だと、借入残高もかなり少なくなっているので、その分ダメージも少ないわけです。

低い金利で借りれば返済額が少なくすみます。そうすると、元金返済が進む。

また、返済額が少ないので、繰上返済の原資も蓄えることができます。

その分、たくさんの繰上返済をすれば、さらに元金返済が進むことになります。

つまり、変動金利で借りると、元金返済が進む上、さらに繰上返済もできる状況になるのです。

徹底的に借入残高を下げる方法こそが、この史上最低の低金利にふさわしい、有意義に活用方法であり、これは変動金利を利用することでもたらされる方法です。

というわけで、変動金利での借り換えがやはりおすすめできる方法となります。

フラット35から借り換えするなら変動金利のまとめ

フラット35から借り換えするなら変動金利のまとめ

変動金利はずっと金利上昇リスクがある危険な金利だと言われてきました。

そのため、住宅金融支援機構の長期固定金利(フラット35)が暗黙の前提で、推奨されてきたわけです。

しかし、長期固定を借りると、変動金利で借りた場合と比ベて、利息の負担額は確実に多く、結果、その分だけ、借入残高も多くなります。

今の経済情勢からして、金利が急上昇する可能性は極めて低いです。それは、この20年ほどの経済情勢を見ればすぐわかりますね。

こうした状況では、金利上昇リスクよりも、毎月の返済額が高い方が、逆に破綻のリスクが高くなるわけです。

つまり、変動金利で借りている人よりも、フラット35のように、返済負担率が高い長期固定金利で借りている人の方が破綻に近いとも言えるわけですね。

この記事をご覧になっているということは、そうした返済負担に何かしらの疑問や不安を持ったからだと思います。

変動金利の良さを理解してもらえたら、あとは借り換えで行動を起こし実行するだけですので、早めの行動で、数百万円をトクして、あなたの大切な将来の資金に当ててください。