フラット35からフラット35に借り換えすると【数百万円おトクに】

フラット35に借り換えで【数百万円がおトクに】

  • 「10年前に借りたけど、今のフラット35の方が金利が低い・・」
  • 「住宅金融公庫の段階金利、そろそろ10年。さてどうする?」
  • 「フラット35で借りてるけど、5年後の金利上昇の時期に来た・・」
  • 「同じ銀行でフラット35って借り換えできないの?」
  • 「フラット35からフラット35って借り換えできるの?」

フラット35で借りている人なら、今まさにこんな悩みをもっているのではないでしょうか?

史上最低の低金利で、これ以上に下がることはないと言われたのに、いつの間にかフラット35の金利が、変動金利に近い1%台の数字にまで低くなった現実には、あなたも驚かれているはずです。

私も、10年前に不動産の仕事していた頃は、フラット35の金利がまさかこんなに下がるとは思っていませんでした。

当時から変動金利は急上昇することはないと思ってましたが、さすがにフラット35の適用金利が、ここまで下がってくるとは思いもしませんでしたね・・・。

フラット35の金利が下がり続けている今、低金利の恩恵を受け取らないのは、ほんともったいないです。

今こそ、借り換えを実行して、少しでもトクをする絶好のチャンスですよ。

そこで、私が借り換えで一番オススメしたいのは、「変動金利」・・・

と言いたいところなんですが、実は、フラット35で借りた人って、変動金利のリスクを取りたくないという方って結構多いです。

また、5年や10年の固定期間で借り換えするのも、変動にいずれ切り替わるから、気がひけるという方も一定数います。

というわけで、そんな方へおすすめできる、うってつけの方法は、フラット35からフラット35への借り換えです。

特に、フラット35への借り換えでおすすめなのが、安心実績のARUHI(アルヒ)です。

本記事では、フラット35からフラット35へ借り換えを、おすすめできる理由とともに、シュミレーションも兼ねてまとめました。あなたが借り換えの悩みを解決し、借り換えのメリットを受け取ってもらえれば、幸いです。

同じフラット35への借り換えをオススメできる理由

同じフラット35への借り換えをオススメできる理由

同じフラット35からフラット35へ借り換えがオススメできる理由は3つです。

  • 以前よりも低金利であるため、確実かつ十分なメリットがある
  • 金利上昇リスクを考える必要がなく安心
  • 団体信用生命保険込みの金額だから、返済計画が立てやすい

以下、それぞれの説明です。

以前よりも低金利であるため、確実かつ十分なメリットがある

5〜10年前のフラット35の金利に比べると1〜2%ほど下がっています。10年以上前の住宅金融公庫の金利だと、3%以上がほとんどですから、借り換えすると、だいたい2%近く下がります。

金利が下がる結果、毎月の返済額と総返済額を減額することができ、十分なメリットが見込めます。

なお、一般的に借り換えでは、次の条件に当てはまるとメリットがあると言われています。

  • ローン残高が1000万円以上の人
  • 残りの返済期間が10年以上の人
  • 借り換え前後で金利の差が1%以上の人

もちろん、これに当てはまらなくても、メリットが生まれるケースもありますよ。

ただ、フラット35の場合、昔の金利が高めなので、借入残高が減っておらず、結果として、この3条件にまるまる当てはまることが多いのです。なので、確実かつ十分なメリットがあると言えるんですね。

金利差で生まれるメリットは、次項のシュミレーション でも説明しますが、1%弱の金利差だけでも、100万円以上得することがわかってもらえるはずです。

借り換えをしない選択は、非常にもったいないことがよくわかりますよ。

金利上昇リスクを考える必要がなく安心

昨今の経済情勢では、金利上昇が起きる可能性は非常に少ないと私は思っています。

しかし、金利が上昇するかもしれないと日々怯えながら過ごす気持ちは、金利が上昇するリスクとは、まったく別のモノです。

怯えながら暮らすのは嫌っていう人、現実に多いですからね。

そうした人からすれば、借り換えで再び、フラット35で住宅ローンを組めるのは、不安を考えなくていいメリットであり、時間を無駄にせずに済むので、精神衛生上、好ましいと思われます。

これまで実際にフラット35で返済してきた中で、金利が変わらないという安心が何よりよかったと思うのであれば、このメリットを重視して、フラット35で借り換えるべきです。

なおもし、金利のニュースなどを見ても、気にしなかったというのであれば、フラット35以外での金利も検討していいかもしれません。

もしくは金利は将来上昇すると昔は思っていたけれど、現在の少子高齢化では、景気が大幅に上向くことはないから、金利変動リスクをさほど気にしなくなったのであれば、変動金利で借り換えることも一つの選択肢です。

団体信用生命保険込みの金利だと返済計画が立てやすい

以前のフラット35は、金利に団体信用生命保険が含まれていなかったので、別途毎年保険料を支払う必要がありました。

ただ、特約料を支払う理由はわかるものの、金額の大きさに毎年ため息が出る人もいたのではないでしょうか?

実際、私が接したお客さんの中には、住宅ローンの支払いが苦しく、途中で団体信用生命保険の特約料が支払えなくなった人もいました。

ところが、2017年10月1日以降、フラット35は団信付きの住宅ローンになったため、生活収支の中で、特約料の支払いを考える必要がまったくなくなりました。

借り換えがもし実現したら、毎月の返済額や総返済額が減るだけでなく、団体信用生命保険料を実費として支払う必要がなくなるのですから、毎年出費していたお金がなくなる分、かなり大きいです。

返済年数がたてば、借入残高に応じて特約料は少なくなっていきますが、それでも数万円〜十数万円といった金額が、年間出費されるのはかなり大きいはずです。万が一のことを考えれば、当然、支払わないわけにはいきませんからね。

【補足】機構団信への加入をおすすめ

ちなみに、フラット35では機構団信不加入の選択肢もあり、金利が低くなるメリットもありますが、個人的には、フラット35で借り換えるなら、金利が高くても、機構団信に加入した方をおすすめしてします。

理由は、団体信用生命保険で保険金が下りたケース・下りなかったケースを、私が競売不動産の実務で見てきましたからです。

数千万円の借入金がゼロになる運命の分かれ目は、ほんとおっきいですよ!

金利が上がっても、毎月に換算すると数千円。なので、団信は加入しておくことをおすすめします。

どれくらいおトクになるのか4つのケースで試算

どれくらいお得になるのかシュミレーション

以下、2019年3月現在のARUHIスーパーフラット(1.22%)の金利で借り換えた場合を想定しています。

借り換え前後の条件で、毎月の返済額と総返済額で、どれくらい金額が変わるのか比較してみますね。

2009年(10年前)3%で3000万円借入

借り換え前

  • 全期間固定金利:3%(35年・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:25年
  • 現在の残高:2,440万円
  • 毎月の返済額:11万5千円

借り換え後

  • 全期間固定金利:1.22%(25年・元利均等返済)
  • 返済予定年数:25年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資事務手数料):73万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(25年)
借り換えしない(25年) 11万5千円 3,475万円
借り換えする(25年) 9万4千円 2,832万円

毎月の返済額は、2万1千円、負担が軽くなります。そして、25年間の総返済額の差額は641万円。借り換えの諸費用を引き、得た利益(メリット)は568万円です。

568万円って、お子さんがいる家庭だと、4年制の私立大学の学費に匹敵しますので、かなり大きい金額かと思います。

2011年(8年前)に2.55%で3000万円借入

借り換え前

  • 全期間固定金利:2.55%(35年・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:27年
  • 現在の残高:2,528万円
  • 毎月の返済額:10万8千円

借り換え後

  • 全期間固定金利:1.22%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:27年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資手数料):78万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(27年)
借り換えしない(27年) 10万8千円 3,500万円
借り換えする(27年) 9万1千円 2,969万円

毎月の返済額は、1万7千円、負担が軽くなります。そして、27年間の総返済額の差は531万円。諸費用を引いた借り換えで得た利益(メリット)は453万円です。

453万円って、先ほどと同じく、かなり大きい金額かと思いますね。

2014年(5年前)に1.8%で3000万円借入

借り換え前

  • 全期間固定金利:1.80%(35年・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:30年
  • 現在の残高:2,678万円
  • 毎月の返済額:9万6千円

借り換え後

  • 全期間固定金利:1.22%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:30年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資手数料):79万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(30年)
借り換えしない(30年) 9万6千円 3,467万円
借り換えする(30年) 8万8千円 3,199万円

毎月の返済額は、8千円、負担が軽くなります。そして、30年間での総返済額の差は268万円。諸費用を引いた借り換えで得た利益(メリット)は189万円です。

5年前に1.8%という低い金利で借りても、30年間の総返済額が189万円変わってくるのですから、かなり大きいです。

マンションだと、30年後のリフォーム代金に相当できる金額じゃないかと思います。

2004年(15年前)に3.1%で3000万円借入(住宅金融公庫)

借り換え前

  • 全期間固定金利:3.1%(35年返済・元利均等返済)
  • 残りの返済年数:20年
  • 現在の残高:2,093万円
  • 毎月の返済額:11万7千円

借り換え後

  • 全期間固定金利:1.22%(元利均等返済)
  • 返済予定年数:20年
  • 諸費用(登記・印紙代・融資手数料):64万円

借り換えの比較

  毎月の返済額 総返済額(20年)
借り換えしない(20年) 11万7千円 2,811万円
借り換えする(20年) 9万8千円 2,359万円

毎月の返済額は、1万9千円、負担が軽くなります。そして、15年間の総返済額の差は452万円。諸費用を引いた借り換えで得た利益(メリット)は388万円です。

15年経っていても、400万円近く、浮く計算です。固定で安心とはいえ、金利が高いと、元金返済が進まないのかが、よくわかりますね。

フラット35からフラット35への借り換え注意点

フラット35からフラット35への借り換え注意点

以下、フラット35からフラット35へ借り換えする際の注意点をまとめました。

同じ銀行でもフラット35の借り換えができる

通常、民間の銀行だと、同じ銀行で借り換えることはできません。金利を下げるには、別の銀行に借り換えの方法か、もしくは同じ銀行であれば、金利の条件見直し交渉の方法かで、金利を引き下げます。

しかし、フラット35の場合、同じ銀行で借り換えをすることができます。もちろん、別の銀行に借り換えすることもできます。(アルヒや楽天銀行の方が金利が安いことが多いです。)

ただ、同じ銀行であっても、手続きは金利条件の見直しではなく、借り換えになるため、借り換えの事務手数料はかかります。

また、借り換えでは、再度審査を申し込むことになり、条件が以前よりも不利になっていれば、必ずしも審査が通るとは限らず、メリットにならないこともあります。

新規借入から最低1年間は返済していること

借り換えをするには、1年(12回)以上、正常に返済していることが必要です。「正常に」とは、引き落としがきちんとできていることです。

もし、1年経っていない場合には、12回の返済が終わることを予定して、借り換えの申し込みをすることになります。

借り換えでは15年未満の返済期間はできない

フラット35では長期返済を原則としているため、15年を下回る期間での借り換えはできません。

フラット35・借換融資のご利用条件

15年(申込みご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)以上で、かつ、次の(1)または(2)のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。
(1)「80歳」-「借換融資の申込み時の年齢 」
(2)「35年」-「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間」

つまり返済年数が15年を切っている場合、借り換えで金利を下げたいなら、民間銀行で借り換えすることになります。

フラット35からフラット35への借り換えのまとめ

フラット35からフラット35への借り換えのまとめ

こうやってみると、フラット35からフラット35への借り換えって、デメリットがないということがよくわかります。

ノーリスクで、デメリットがないことがメリットとも言えますね。

なんだかんだ言って損をすることなく、逆に借り換えはしないと損というわけです!

ここまできたら借り換えするしかありませんよね? 今動かなければ、いつ動くの?って話です。

「借り換えの行動」が面倒と思い、借り換えの行動を起こさなかったら、借り換えに要するわずかな時間で、数百万円を失っているわけです。

「そのうちにね・・・」と、行動に移さないまま、結局、何年も放置してしまうことなりかねません。

  • 「今は忙しいからまた今度」
  • 「そんなに変わるかかも・・」
  • 「給料の振込口座変えるの面倒くさい」
  • 「今じゃなくても・・・」

とか、というような言い訳していれば、毎月数万円損していることになるんですからね。

面倒だけど、この一歩が踏み出せれば、人生で得られるお金は大きく変わってくるんですよ。最初の一歩さえ踏み出せちゃえば、あとは銀行から連絡が来るし、次に指示されたこと淡々とこなせば良いだけです。

ぜひ、借り換えの行動を一歩踏み出し、老後や子供のための大切な資金、借り換えで数百万円をトクしちゃってください。

フラット35の借り換えでオススメなのは、アルヒです。
クイック事前審査