変動金利で9年前に借りた3900万円の借り換え試算【168万円おトクに】

変動金利で9年前に借りた3900万円の借り換えを試算

史上最低の低金利と言われて、久しく時間が経ちます。

10年以上前から、一部のファイナンシャル・プランナー(FP)などは声高々に、

FP

変動金利は金利上昇リスクがあるから危険!

と叫び続けてきました。

しかしながら、その声とは裏腹に、変動金利は一向に上がる気配がありません。変動金利って、20年間、同じ推移(2%台)を保ったままなんですよね・・・。

一方、銀行は引き下げ幅を拡充して適用金利の引き下げにしのぎを削っています。

こんな状況でありながら、変動金利を真っ向から否定するFPたちは、どう行った理由で、「変動金利は上がる!」と言っているのでしょうか?(笑)

逆に固定金利を選んで、後悔している人もいるはずですよね・・・絶対に!

はっきり言って、10年前に変動金利を選んだ人って、ある意味、金利選択の勝ち組ですよ。一部のFP専門家の無責任な言葉に惑わされずに選んだのですからね。

ただですね、そんな変動金利を選んだ勝ち組の人も、昨今の適用金利の引き下げは予測できなかったはずです。私も予測できませんでしたから・・・(笑)

ここまできて、せっかく変動金利を選んで金利選択の勝ち組になったのですから、私の気持ちとしては、さらに借り換えを実行して、スーパー勝ち組になってもらいたいです。

そこで、9年前に変動金利で借りた人の借り換えシュミレーションを勝手に試算してまとめました。同じ変動金利で借り換えをしたい方々に、本記事がお役に立てれば幸いです。

9年前変動金利で借りた人の借り換えをシュミレーション

9年前変動金利で借りた人の借り換えをシュミレーション

Yahoo!知恵袋で、9年前に変動金利で借りた人が、最近、質問をしていました。

Yahoo!知恵袋(一部抜粋)

2010年に3900万円を変動金利1.075%、35年で借りました(みずほ銀行)。以降、ずっとこの金利のままなのですが、金利下げてくれる事はないのでしょうか?借り換えで、金利下げること可能でしょうか?

この質問に対する回答としては、銀行に金利の引き下げを交渉するか、もしくは、借り換えしない限り、適用金利を下げることはできません。

適用金利=基準金利(店頭金利)ー引き下げ幅

基準金利は、大手都市銀行では2.475%のまま、変わっていません。時間を経て、変わったのは、引き下げ幅です。

当たり前ですが、銀行自らが、すでに借りている人に対して、引き下げ幅を増やす提案なんてしません。利息(収益)を毀損することになりますからね。

もちろん、金利引き下げ交渉も確かに有効です。でもやっぱり、借り換えほどまでのメリットは、金利引き下げ交渉では、難しいです。

そんなわけで、本記事では、借り換えにてシュミレーションをしてみます。

借り換え前の前提条件

  • みずほ銀行・35年返済
  • 返済方法:元利均等返済
  • 借入金額:3,900万円
  • 変動金利(適用金利):1.075%
  • 9年後の借入残高:30,326,658円(≒3,030万円とする※簡略化のため)
  • 残りの返済予定年数:26年

ネット銀行で借り換えを想定

ネット銀行の借り換えシュミレーションで、諸費用込みの金額で、借り換えを試算してみます。

借り換え金額が3,030万円の時、諸費用は90万円です。なお、諸費用の内訳は以下の通りです。

登録免許税・司法書士報酬など 206,080円
印紙代 20,000円
事務手数料 673,920円
諸費用合計 900,000円

借り換え時の条件

  • 変動金利(適用金利):0.457%
  • 予定返済年数:26年(予定返済回数:312回)
  • 予定借り換え金額:3,120万円(借入残高3,030万円+諸費用90万円)

予定の借り換え金額は、現金持ち出しをせず、諸費用を含めた金額でシュミレーションします。

借り換えする場合・しない場合の比較

借り換えをシュミレーションすると、次の表のような差が出てくるのがわかります。

  毎月の返済額 利息の支払総額 返済総額
借り換えをしない(26年間) 111,459円 4,448,814円 34,775,472円
借り換えをする(26年間) 106,077円 1,896,224円 33,096,224円

借り換えするだけで、毎月の返済額は5千円ほど負担が軽くなりますね。

さらに、26年間の総返済額の差額は、3,477万円ー3,309万円=168万円

借り換え時に借入残高を丸めましたが、保証料が返戻されることを含めても、

借り換えによって最低で168万円が、おトクになる試算です。

9年前に固定金利で借りたシュミレーションも・・・

9年前に固定金利で借りたシュミレーション

Yahoo!知恵袋では変動金利での質問でしたが、これがもし9年前にフラット35で借りていたならどうだったのか、ちょっと気になったので、勝手に試算してみます!

9年前にフラット35で借りた場合

前提条件

  • フラット35の固定金利(35年全期間):2.55%
  • 返済期間:35年・返済方法:元利均等返済
  • 借入金:3,900万円
  月額返済額 利息の支払総額 返済総額
35年間全期間固定(2.55%) 140,470円 19,997,610円 58,997,610円

9年前に借りたとはいえ、2.55%はかなり高めの金利であり、毎月の返済額は14万円と、かなり大きいですね。

35年間で固定金利と変動金利の比較

35年間で固定金利と変動金利の比較をしてみます。

変動金利(0.457%)で借り換えしたとき、35年間の総返済額は、

12,037,572円(9年間)+33,096,224円(26年間)=45,133,796円

一方、35年固定金利(2.55%)で借り続けたとき、35年間の総返済額は58,997,610円

この結果、差額はというと・・・

58,997,610円(35年固定)ー45,133,796円(変動金利)=13,863,814円

なんと、その差、1,386万円です!

9年間だけの支払利息の差額

これまでの9年間だけの支払利息の差額で見ても、

8,187,080円(9年間の固定金利の支払利息)ー3,364,231円(9年間の変動金利の支払利息)=4,822,849円

9年間だけでも差額が480万円です。余分に支払ったお金(利息)としては、かなり大きいんじゃないでしょうか?

9年前に変動金利を選んだ人は、35年全期間固定金利を選ばず、変動金利を選んだからこそ、9年間で480万円トクしたとも言えるわけですね。

変動金利の借り換えを試算【168万円おトク】まとめ

変動金利の借り換えを試算【168万円おトク】まとめ

いかがでしたか?

9年前に変動金利で借りても、諸費用を含めても168万円のおトクなメリットがあることがわかってもらえましたか?

質問された方は、どの選択(借り換えか金利引き下げか)を取ったのかわかりません。でも、借り換えをしたのなら、きっと大きなメリットを受け取ったはずです。

諸費用を含めて借り換えすると、現金を減らすことなくメリットが受け取れますので、借り換えの良さを実感できます。

それから、35年間の固定金利でも試算しましたが、固定金利のデメリットも理解できましたでしょうか?

一部のFPの言葉をそのまま鵜呑みにしてしまうと、9年間で500万円近くも、余計な支払いをしてしまうことがわかったと思います。この後、もし26年間変動金利が変わらなければ、さらにもっと大きな損失となるわけです。

ちなみに、本記事を書いている2019年3月現在、内閣府は、景気動向指数の1月の基調判断の表現を、従来の「足踏み」から「下方への局面変化」に変えています。景気が後退局面に入った可能性が高いと捉えられるわけですね。

こんな状況であっても、政策金利に連動する変動金利って、はたして急上昇する可能性があるのでしょうか?(笑)

巷では、変動金利を選ぶ人をリスキーな人と捉えていますが、改めて利息計算をしてみると、全期間固定金利の方が、利息負担という巨大なリスクを取っているのがよくわかります。

もちろん、リスクの取り方は人それぞれです。ただ、それぞれの金利にリスクがあることをわかり、金利選択はしたいものです。

なお、本記事でシュミレーションした借り換えによる利息軽減の効果は、金利が低い銀行ならではこそ、実現できるものです。借り換えを検討されている方は、ぜひ、早めの借り換えをおすすめしますよ。

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