住宅ローンの変動金利なんて全然怖くないね【悩む時間がもったいない】

こんにちは。元・不動産営業のてつです。

あなたは住宅ローンの金利を選ぶ際、変動金利にしようか固定金利にしようか、悩んでいませんか？

こんな不安を抱えていませんか？

普段、馴染みのない金利に不安を抱えるのは、もっともです。

私も不動産営業をしていた頃、お客さんからよく、

って、聞かれていましたからね。あなたの不安な気持ち、ほんとよくわかりますよ。

でも、はっきり言って、金利のことで、深く悩みすぎても仕方ないです。

だって、将来の不確定な要素をいくら考えたところで、それが起こるかどうかなんて、誰にもわかりませんからね。

正直、私の本音を言えば、変動・固定を選ぶのかなんて、ローンの支払い能力があれば、好きな方を選べばよく、悩むだけ時間がもったいないと思っています。

単にリスク回避の選択の違いに過ぎなく、変動金利と固定金利、どっちもデメリットはあるのですから。

ただですね、ちまたの書籍やネット情報の「変動金利を真向から否定して固定金利一辺倒の考え」には、私はどうしても黙ってはいられません。

特に、一部のファイナンシャル・プランナー（FP）たちが、変動金利の不安を不必要に煽っている状況には。

私はこれまで、住宅ローンが返せなかった人たちの不動産売却（任意売却）を主に行ってきましたが、変動金利を選んで住宅ローンが返せなくなった人って、いませんでしたよ。

むしろ金利の種類でいえば、住宅金融公庫の高い固定金利に縛られて、身動きが取れず住宅ローンが返せなくなった人の方が多いくらいです。

そんなわけで、これまでの私の経験から、あなたのために、変動金利は怖くない理由をまとめました。

不安を解消するお役に立てれば幸いです。

そもそも変動金利はリスクが大きいのか？

名前からわかる通り、変動金利は変動する金利であり、固定金利は金利が固定された金利です。なので、一般的には、変動金利って、金利が変わるからリスクが高いと思われがちです。

当然、金利が変わると、ローン返済金額も変わります。そうなると、将来の返済計画にも影響が出て、リスクが大きいというわけですね。

そりゃ、ローン返済金額がコロコロ変われば、今後の支払いに影響がでて、落ち着かない状況になります。

長期プランでは、子供の教育資金や老後資金を貯めることも難しくなり、影響が出てくれば、リスクは大きいです。

これを踏まえると、変動金利って、不安が拭えないから、リスクが高そうって言えそうです。

じゃあ、この点、変動金利（店頭金利・基準金利）は、過去20年間、どんな感じで変わってきたかというと、実は1994年の4％を最後にずっと2％台で推移したままです。

「変動」金利と言われている割には、大きくは変わっていないんですよね。

変動金利は、日本銀行（日銀）の金融政策金利に連動するものですが、その日銀が政策目的で、20年間、金利を2％台で据え置いているわけですよ。

20年間ほとんど変わっていないのなら、「20年間ほとんど変わっていなかった金利」と名付けていいくらいです（笑）

もちろん、この20年間、たまたまそうだっただけかもしれません。

でも、これまで同じ水準で推移してきた状況を考えると、この先どんどん金利が上昇していく可能性はかなり低いと私は思っています。

日銀は法律にしたがって、金融政策を決定しています。

日本銀行法（一部抜粋）

（通貨及び金融の調節の理念）

第二条　日本銀行は、通貨及び金融の調節を行うに当たっては、物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資することをもって、その理念とする。

（日本銀行の自主性の尊重及び透明性の確保）

第三条　日本銀行の通貨及び金融の調節における自主性は、尊重されなければならない。

２　日本銀行は、通貨及び金融の調節に関する意思決定の内容及び過程を国民に明らかにするよう努めなければならない。

この法律や昨今の経済事情を考えると、変動金利って、これから先、どんどん急上昇していくとは、とてもじゃないけど思えません。

20年間、景気が大幅に回復しておらず、国民の収入が大幅に増えてない中で、日銀が政策金利をあげたら、景気がもっと悪くなるだけです。

変動金利が大きく上昇し、リスクが大きくなるのなら、それは日銀が国民に対して、リスクを取れと言っているようなものですからね。

20年間変わっておらず、日銀がきちんと管理しているのならば、言うほど、変動金利にリスクがあるようには思えません。

変動金利って数％上昇するの？

一部のFPたちは、こんなシュミレーションのシナリオ記事を出しています。

こんな試算、ネット記事や書籍で見かけませんか？

この変動金利が数％上昇する試算、私はねー、いつもながら不思議に思うんですよね。果たして現実的なのかと。

先ほど、変動金利は日銀の政策金利に連動すると述べましたが、もし政策金利が上がれば、それに合わせて住宅ローンの変動金利も上がります。

この日銀の政策金利って、住宅ローンの変動金利をコントロールするためだけのものじゃないんですよ。

実は、政策金利は、民間の企業が資金を調達する際の金利にも関わってきます。いや、むしろ企業の資金調達の金利の方がメインですね。

先ほどの法律条文にもありましたが、日銀は金融政策によって、国民経済の健全な発展に貢献しようとしています。

みたいな軽いノリで、金利をあげたら、日本経済はズタボロになります。

大企業はまだしも、中小企業の多くは、資金繰りのために、金融機関から資金調達して事業を営んでいるんです。しかも大半の中小企業では、赤字であることがほとんど。

そんな最中に、金利を大幅に数％上げたら、中小企業の経営を圧迫させて、倒産する企業が続出します。

多くの企業が倒産すれば、連鎖倒産もありえます。企業が連鎖倒産すれば、命を断つ人だって出てきますよ。そしたら、さらなる不況を招きます。

最近では、東日本大地震が発生して、東北地方の震災復興がようやく見え始めたばかりです。一方で、各地で豪雨や地震が発生して、復興の開始がまだまだなところも多いです。

日銀は、そういう中小企業の実情や地方の被害状況を少なくともわかっているんです。

金利を上げるためには、そういった中小企業や地方の経済情勢までも加味して判断することが必要なんですよ。

一部のFPたちは、そういう中小企業の苦しい資金繰りとか復興の事情とか、まったく知らないんです。

だ・か・ら、簡単に「変動金利が数％上がったら」なんて言えるんです。

ちまたによくある変動金利の勘違い

ちまたによくあるというか、一部のFPが言っているだけなのですが・・・

変動金利の俗説を、私なりの考えで答えたいと思います。

変動金利は急上昇したら危ない！

確かに、変動金利は将来金利が変わる可能性があります。急上昇する可能性も否定しません。

ただ、先ほどから繰り返し言っていることですが、日銀は金融政策によって国民経済の健全な発展を理念としています。

もし変動金利が急上昇する状況ならば、それは景気が過熱気味になってきている証拠です。

景気が過熱気味になりすぎになると、国民経済の健全が保たれないから、その過熱を抑制するために、日銀が政策金利を上げて金利を調整するわけです。

当たり前ですが、そもそも景気がよくなっていなければ、金利を上げて調整することなんてしませんよ。

近い将来、増税も予定されています。金利を上げたら、増税と金利負担で、国民の可処分所得が大幅に減るんです。もし、増税と金利上昇を一緒にしたら、それこそ経済環境なんて一気に逼迫しますよ。

それでもなお、景気が過熱気味になっているのなら、それはそれで日本経済にお金が潤っている状況です。

いうまでもなく、景気が良くなっていれば、国民の収入だって増えているはずですよね？

例えば、毎月の給料が32万円・住宅ローンの返済額が8万円の人の場合、返済負担率は25％です。

もし景気がよくなり、毎月の給料が40万円に増えていれば、変動金利が急上昇し、住宅ローンの返済額が10万円になったとしても、返済負担率は25％のまま変わりません。

金利が急上昇するということは、こういう背景があってこそありえるものです。

単純に変動金利だけが急上昇すると考えるのは、まったくもって浅はかな考えです。

変動金利が上がるとローン破産者が増える

前記でも述べましたが、金利が上がる状況って、景気が良くなっている状況です。

それに伴い、収入も増えていると予測されます。

金利が上昇して毎月の返済額が上がっても、収入が増えていれば、返済負担率が変わらず、ローンが返せないことはありません。

また仮に、収入が増えていなくとも、多くの金融機関では変動金利にルールを設けているため、即座に返せなくなることはありません。

このルールが遵守されれば、ローンが返せなくなる事態は少ないです。

金利が上昇しても、返済額の見直しは5年毎なので、対策を打つまでに時間の猶予があります。また、金利が急上昇し、毎月の返済額が125％になっても、よほど散財をする人でない限り、ある程度は対処できるはずでしょう。

例えば、毎月ローン返済額が125％になると、どのくらい返済額が変わるのでしょうか？

借り入れ金額や収入にもよりますが、対処できる範囲内ではないでしょうか？

融資する金融機関だって、変動金利の急上昇を見越して、融資しているんですよ。

変動金利が上がるとローン破産者が増えるというのは、まったくもってナンセンスです。

利息の未払いが増えて返せなくなるのでは？

金融機関の経営は、利息の受け取りで成り立っています。

利息の未払いが出る状況って、お金を融資している金融機関からすれば、売り上げがない状況です。つまり、不良債権が発生している状況です。

不良債権が増え、売り上げがなければ、金融機関の事業は成り立ちません。金融機関の事業が成り立たなくなると、金融機関の倒産が起こりえます。

1990年代の後半を体験した人ならわかりますが、金融機関の倒産って、経済全体を不況にします。金融機関の不良債権問題は、国全体の問題になるんです。

国全体の大問題になりうるのに、日銀が利息の未払い状況を野放しにするわけがありません。

何回も繰り返して言っていますが、日銀は金融政策によって国民経済の健全な発展に貢献しようとしています。未払いの金融情勢を許してまで、金利を上げるなんて、日銀が実行するとは到底考えにくいです。

国債が暴落して金利が上がっちゃうのでは？

変動金利の指標は、日銀の金融政策でコントロールされる「無担保コールレート（オーバーナイト物）」の金利です。それに対し、固定金利の指標は長期国債（新発10年物）の利回りです。

国債の暴落が起き、直接、金利の影響を受けるのは、固定金利の方です。

もちろん、金利は相互作用によって影響し合いますので、変動金利だって、多少なりとも影響はあると思います。

しかし、そもそもの話、国債の暴落が起こり得るのかが疑問です。

国債保有者の多くは、国内の投資家（※大半は日銀と国内金融機関）です。国内の投資家が日本に見切りをつけて大量に売らない限り、暴落は考えにくいです。

起こりにくいことを想定して、不安を煽るのは、詐欺師の常套句ですよ。

変動金利が上昇したら固定も上昇するから変更は手遅れに

変動金利が上昇すると、固定金利も確かに上昇します。

しかしだからといって、その時に固定金利が選べないかというと、そんなことはありません。変動金利から固定への変更はいつだってできます。メガバンクのHPなどには、変更できる旨の文言が書かれています。

さらに、変動金利には、固定金利に比べて、金利が低いメリットがあるため、借り入れ当初、低い金利で借りていることで、利息負担が少なくなり、その分だけ、元金返済が進むんです。

後のシュミレーションでも説明しますが、変動金利が上昇しても元金返済が進んでいるので、固定と同じ金利になっても毎月の返済額はそれほど増えません。

そもそも、変動金利が上昇しても、固定金利よりも変動金利の方が低ければ、あえて固定に変更する必要もありません。

変動金利が上昇し、同じく固定金利も上がっていたら、あえて借り換えしようなんて気持ちになりませんからね。

例えば、変動金利が0.5%→1.5%にまで上がり、同じだけ、固定金利も1.3%→2.3%に上がっていたら、諸費用を払ってまでして、わざわざ借り換えしようなんて、考えませんよね？

1％くらいの金利上昇だったら、借りた当初の固定金利と同じくらいなのかなーという感覚ですよ。

手遅れになるとかよりも、その必要がないといったほうが正しいですね。

変動金利とフラット35年固定金利の比較

想定条件

借入金額：3000万円　返済年数：35年　支払方法：元利均等返済
変動金利（適用金利）：0.5％（通期引下げ　店頭金利：2.775%　引き下げ：2.275%）
固定金利（フラット）：1.31％（35年全期間固定）

35年間、変動金利がずっと変わらないという前提で、変動金利と固定金利の比較をしてみます。

35年間で支払った利息の差額（740万（フラット35）ー270万（変動金利））、なんと470万円！

これをもったいないと言わず、なんというのでしょうか？

「史上最低金利」と言われているにも関わらず、あえて固定金利を選ぶって、この恩恵をドブに捨ててしまっているようなものです。

確かに固定金利を選べば、金利上昇の不安はなくなります。でも、この470万円って、はっきり言って大きくないですか？

「470万円で不安がなくなるなら、安いもんだなー」という人なら、間違いなく固定金利を選択すべきでしょう。

でも、470万円って、高級国産車の1台分であり、また、文系私立大学の4年間の学費に相当しますから、私はかなり大きいと思いますけどね・・・。

変動金利と固定金利との大きな違いは？

大きな違いは「利息負担」

端的にいえば、変動金利と固定金利との大きな違いは、「利息負担」です。

変動金利は将来的、金利が上昇すれば、新たな利息負担（リスク）が生じますが、現時点では上がっていないので、利息負担（リスク）を数字として実感できません。

生じていない未来の利息負担を数字として出すことは、誰だってできませんからね！

この見えない将来の利息負担を、不必要に煽っているのが、一部のFP専門家たちです。

一方で、固定金利の場合、金利が固定されており、現時点で利息負担が金額としてはっきりと実感できます。目に見える形で、利息が数字として見えるので、不安になりません。

一部のFP専門家たちがなぜ固定金利を推奨しているかといえば、不安がない上に、プラン（シュミレーション）を立てやすく、固定金利の方が薦めやすいからです。

結局、リスクがあるのはどっちも一緒

こうやってみると、不安がないと感じられる固定金利の方が良さそうに見えます。

でもですね、よーくみてみると、前項で示したように、固定金利は絶対的な差額（470万円）が、利息負担という形で、リスクとして顕在化しているんですよ。

さも、固定金利には不安（リスク）がないように見せているだけで、実は利息負担というリスク（470万円の利息支払い）を負っているわけですね。

結局のところ、変動金利っていうのは、金利が上がらない場合は、利息負担（リスク）がなく、将来、金利が上がった場合は、利息負担（リスク）を背負うだけのことなんです。

つまり、リスクがあるのは、変動も固定も一緒ってことです。

じゃあ、どっちを取るべき？

じゃあ、変動と固定、どっちがいいのって話ですが、今の経済情勢を考えると、金利がずっーと変わっておらず、今後も変わる可能性は少ないので、選ぶなら変動金利の方が断然いいでしょう。史上最低の低金利の状態ですからね。

変動金利は、低金利であるがゆえに、借り入れ当初から借り入れ残高（元金）の返済が進みます。その結果、後々、金利上昇が生じても、元金が減っているため、金利が上昇しても、利息負担はそんなに大きくなりません。

一方、固定金利の場合、借り始め当初から、金利が高めです。借り入れ残高が多い時に、金利が高いので、結果として、利息負担が大きくなってしまい、元金がそれほど減らないデメリットが出てくるのです。

低金利が続いている中では、固定金利を選択するのは、利息の支払いが大きいというリスクの高い選択をしていると言わざるを得ません。

やはり、選ぶなら変動金利でしょう。

もちろん、それでもあなたが固定金利がいいと言うのなら、私は止めませんよ。金利の選択は、リスク選好の違いにすぎませんから。

ただ、増税やら社会保障負担の増加やらで、ただでさえ生活が苦しいのに、あえて利息負担（リスク）の大きい固定金利を選ぶのって、自分の首を自分でしめるようなものだと、私は思うんですよね。

忍耐と苦しみがお好きなら、固定金利をぜひオススメします！（笑）

次項では、変動金利の上昇を簡単にシミュレーションし、金利上昇がどれくらいになれば、固定金利の利息負担を超えるのかを説明しますね。

変動金利の上昇シミュレーション

変動金利は、将来、上昇する可能性があっても、そんなに怖くないことは、これまで説明してきた通りです。

ただ、やっぱりある程度、シミュレーションしておかないと、変動金利か固定金利かにするかは決められません。

そこで、変動金利の上昇シュミレーションのパターンを4つ、試算してみました。ありえないケースもありますが、備えを万全にしてくださいね！

4つのパターンは以下の通り。

Ａ.緩やかに金利が上昇
Ｂ.初めにどんと金利が上昇した後、緩やかに上昇
C.金利がどんどん上昇
D.金利がガンガン上昇

想定条件は先ほど同じです。

借入金額：3,000万円　返済年数：35年　支払方法：元利均等返済
当初の変動金利（適用金利）：0.5％（通期引下げ・店頭金利2.775%・引き下げ2.275%）

Ａ.緩やかに金利が上昇

5年ごとに0.25％ずつ上がる想定

Ｂ.初めにどんと金利が上昇した後、緩やかに上昇